Fristen for å sende inn tilbakemeldinger i den offentlige høringen om Tyngdepunktet på Ensjø nærmer seg raskt. Fristen er 23.desember! Her kan du lese mitt høringssvar!

Fristen for å sende inn tilbakemeldinger i den offentlige høringen om Tyngdepunktet på Ensjø nærmer seg raskt. Fristen er 23.desember!

Det er ikke så ofte jeg som skriver Ensjø Aktuell informasjon deler informasjon jeg som privat person har sendt til offentlige myndigheter. Men siden denne informasjonen likevel vil bli offentlig i gjennom kommunalt saksinnsyn, så legger jeg den ut som sak på bloggen.

Jeg har i gjennom bloggen i lengre tid oppfordret folk til å sende inn innspill til høringen om tyngdepunktet på Ensjø. Jeg har selv sendt inn kommenterer på denne høringen og her kan du lese hva jeg har kommentert på:

Generelt

Jeg har latt meg overraske av forslagstillerne i Tyngdepunktets siste forslag. Det er ganske virkelighets fjernt at profesjonelle aktører som Skanska og Eiendoms og byutviklingsetaten (EBY) i Oslo kommune, så klart går inn for å bryte viktige og grunnleggende føringer/prinsipper i Ensjøplanen og bystyrevedtak gjort i Oslo kommune.

Jeg er generelt positiv til PBE sitt alternativ 5 som blant annet har redusert utnyttelsen i prosjektet til å være mer i tråd med planprogrammet for Ensjø.

Jeg merker meg at plan og bygningsetaten (PBE) i Oslo kommune i tidligere saksbehandling og innspill til tyngdepunktet har vært tydeligere overfor forslagstillerne, enn det man har gjort i sitt fremlagte alternativt 5.

PBE har i sitt forslag gått tilbake til forslagstillernes opprinnelige høyder på de høyeste bygningene og faktisk i enkelte felt valg høyere bygninger, enn man selv i tidligere innspill har påpekt er for høyt.

PBE sitt alternativ følger imidlertid ikke planprogrammet fullt ut når det gjelder at TU skal beregnes av netto byggetomt og jeg ser derfor at flere felt fortsatt har før høy individuell utnyttelse.

Jeg vil påpeke at Tyngdepunktet kan bli et viktig forbilde for fortetting ved T-banestasjoner og kollektivknutepunkter. Derfor må dette bli et positivt forbilde for fremtidig boligfortetting i Oslo. Derfor er det spesielt viktig å sikre bokvalitet og utearealer her.

Siktlinjer

I planleggingsprogrammet og i VPOR for Ensjø omtales det mange steder at man skal ha gode siktlinjer fra forskjellige steder i landskapet, som skal vise viktige landskapstrekk sett fra Ensjø. Ett av disse er det skålformede Ensjøområdet som strekker seg opp på hver side av Gladengveien.

Videre vises det til at viktige landemerker som Kampen Kirke og Ekeberg åsen, Oslo fjorden mfl. skal synes i landskapet. Det sies at overordnet struktur og bebyggelses mønster bør understøtte dette. De forslagene som nå er lagt frem plasserer bygninger i siktlinjer som vil hindre eller forstyrre helheten i landskapet. Det ser mer ut som at det skålformede Ensjø blir et amfi der “Tyngdepunktet” blir veggen i enden av amfiet. Det skal vel ikke være intensjonen.

Man forsøker i tillegg i de foreliggende alternativene å kompensere for denne muren med å gjøre byggene i hjørnene av planområdet høyere og dermed kunne vise til skålformen. Mange av byggene som planlegges på området er høyere enn eksisterende bebyggelse og vil uansett skape et inntrykk av mur og ikke en skålform.

Utnyttelsen

I planprogrammet sier man at det I tyngdepunktet kan legges opp til en høyere utnyttelse enn øvrig i området. TU= 200 – 270 %.

I forslaget (alt 1) benytter man en gjennomsnittlig TU på 250% men har lagt inn betydelige  arealer inn i grunnlaget for beregningen. Arealer som helt åpenbart ikke hører hjemme i dette grunnlaget. I følge PBE har forslagsstillerne sine alternativ TU på 316 prosent i gjennomsnitt.

I (alt 5) har PBE lagt inn en TU på i gjennomsnitt 270 % men har redusert grunnlaget for hvilke arealer som kan tas med, mer i tråd med planprogrammet. Planprogrammet er tydelig på at utregningen av TU skal følge følgende prinsipp TU = tomteutnyttelse, dvs bruksareal i forhold til netto tomt!  Dette prinsippet må følges opp bedre enn det gjøres i alternativene som foreligger.

Jeg mener at man ikke nødvendigvis må benytte maks utnyttelse på 270 % i dette prosjektet, slik som PBE har gjort i alt 5. Det er fullt forsvarlig å videreføre forslagstillernes ønske om 250 %, men med PBE sitt beregningsgrunnlag.

Høyder

I planleggingsprogrammet sies det at bebyggelsen i dette området kan oppføres i 5-7 etasjer. Bygg på inntil 12 etasjer kan tillates dersom funksjon og plassering tilsier en markering av anlegget og dersom utformingen tilfører positive arkitektoniske kvaliteter.  Det er ganske interessant at forslagstiller (alt 1) mener at så mange som 12 av 16 bygg og at PBE (alt 5) mener at så mange som 9 av 16 bygg har disse kvalitetene, som gjør at man kan bygge over 7 etasjer.

Det legges i alternativene opp til å benytte høyder som er betydelig høyere en omkringliggende bebyggelse. Spesielt vil det påpekes at de høyeste byggene i felt S1, B2 og K1 er altfor høye også med alternativ 5.

• Spesielt må det påpekes at 12 etasjer (42 meter) i felt S1 på hjørnet Ensjøveien/Rolf Hofmos gate er for høyt og må reduseres ned fra kote 97,5 til kote 82 som da blir 8 etasjer.
• Det samme gjelder 12 etasjer i felt B2 ved Gjøvikbanen mot Kampen og må reduseres ned fra kote 93 til kote 81 som da blir 8 etasjer.
• Det samme gjelder 10 etasjer (42 meter) i felt K1 i Ensjøveien 17. Dette bygget bør også l reduseres ned fra kote 101,7 til kote 90 som da blir 8 etasjer (næringsetasjer er høyere enn boligetasjer).

Hvis man ser på lokalområdet som ligger rundt tyngdepunktet så er dette bestående av bygninger i 2 etasjer i Kampen hageby, 6 etasjer i Rolf Hofmos borettslag. Langs Ensjøveien er det 4 til 5 etasjer og i Gladengveien finner man de første som er på 7 etasjer. På selve Kampen finner du 3 og 4 etasjer og helt inntil, så ligger Kampen barnebondegård på en etasje.

Til dette hører det med at det er en verneverdig bygning på selve området Ensjø Teglverk og at Ensjøgård Frelsesarmeen(verneverdig) ligger rett ved, med utsikt over området.

Jeg er bekymret for hvordan bygninger på 17,14 (grunneiernes forslag) og selv 12 etasjer i PBE sitt forslag på et lite og trangt område vil påvirke byrommet, lokalmiljøet og opplevelsen av Ensjø.

 

For høy konsentrasjon av bygningsmasse mot Ensjøveien.

Bygningsmassen i felt S1 mot Ensjøveien blir udiskutabelt en langtrukken mur uten gjennomgang eller gjennomsyn på bakkenivå, i tillegg til massive høyder på 17 og 9 etasjer i alt 1 og høyder på 12 og 8 etasjer i alt 5. Dette er ikke en markering av anlegget eller en utforming som tilfører positive arkitektoniske kvaliteter.

Dette feltet er det som utvilsomt ikke oppfyller ovennevnte prinsipp, TU blir med utbyggernes forslag 466% og 400% med PBE sitt alternativ 5 og der dermed betydelig over de omtalte 270 prosentene.

I planprogrammet er det også tydelig gjort klart, at bygningers langsider som er lengre enn 70 meter bør brytes av gjennomgående passasjer, så synes ikke å være tilfelle mot Ensjøveien.

Det er interessant at PBE i planforum 30/5 2012 har uttalt at disse høydene (S1) er for høye og har antydet høyder på 7 etasjer med oppspalting. Men har selv i alternativ 5 lagt høydene på 8 etasjer med spalter.

Det må velges en løsning der de øverste etasjene trekkes tilbake noe, slik at opplevelsen fra gateplan ikke oppleves så massiv.

 

Utearealer

Tyngdepunktet kan bli et viktig forbilde for fortetting ved T-banestasjoner og kollektivknutepunkter. Derfor må dette bli et positivt forbilde for fremtidig boligfortetting i Oslo. Derfor er det spesielt viktig å sikre bokvalitet og utearealer her.

Jeg er helt enig med PBE (alt 5) i bemerkningene om utearealer. Det må sikres gode uterom og utearealer til de som skal bo i området. Slike arealer kan ikke legges på balkonger eller tak. For Ensjø som helhet sier man 25%, mens man i tyngdpunktet tillater en lavere prosent på ca 20%. Da bør dette kunne leveres på bakkenivå.

Ensjø Torg

Det er viktig at Ensjø torg utformes og blir laget som et torg som det er naturlig å ha aktivitet på/i, og er brukervennlig for alle grupper og oppleves trygt til alle tider på døgnet.

Verneverdig bebyggelse

Jeg er positiv til å verne Ensjø Teglverk/Levhan mekaniske verksted, slik både byantikvaren og PBE ønsker.

Konklusjon!

• Jeg vil på det kraftigste protestere mot forslagstiller sine forslag om Høyhus.
• Jeg støtter bevaring av Ensjø Teglverk/Levhan mekaniske verksted
• Tyngdepunktet bør bli et viktig forbilde for fortetting ved T-banestasjoner og kollektivknutepunkter. Derfor må dette bli et positivt forbilde for fremtidig boligfortetting i Oslo. Derfor er det spesielt viktig å sikre bokvalitet og utearealer her.

Jeg støtter PBE sitt alternativ 5 med følgende presiseringer

• Hvis gjennomsnittlig TU skal benyttes, så må denne reduseres til 250 % med alternativ 5 sitt beregningsgrunnlag.
• Justere høyden på de høyeste byggene i felt S1 til kote 82, i felt B2 til kote 81 og i felt K1 til kote 90.
• Utearealer må være 20 % og beregnes av arealer på bakken, ikke på tak og balkonger.

 

Du kan også mene noe om denne saken!

Det pågår nå en offentlig høring om forslaget som gjelder tyngdepunktet og alle kan sende inn innspill til denne planen. Men det er nok mest aktuelt at enkeltpersoner eller grupper alternativt borettslag og sameier lokalisert til området Ensjø og Kampen sender inn innspill.

Innspill og kommentarer sender du til Plan og bygningsetaten per post eller per e-post. Merk posten/e-posten “Ensjø – Tyngdepunktet” og saksnummer 200507086. Post sendes til: Plan- og bygningsetaten, postboks 364 Sentrum, 0102 Oslo.  E-post sendes til postmottak@pbe.oslo.kommune.no.

Husk fristen 23.12.2013.