På Ensjø T-banestasjon er det foreslått å bygge ut 92.600 kvadratmeter med bolig og næring. Jeg skal i denne artikkelen se på feltet S1 som vil få kombinert bolig og næringseiendom. Grunneiere på S1 feltet er Oslo kommune med ca. 2/3 og Skanska bolig med ca.1/3 av området.
Området dekker selve T-banestasjonen og et stykke på hver side av t-bane sporene i nesten hele perrongens lengde. Av bebyggelse på området i dag, så ligger det på Oslo Kommune sin del kun en liten Narvesens kiosk ellers er resten ubebygd. På Skanska sitt område, så ligger det et næringsbygg/skur i en etasje som ble brukt som bilverksted.
Hele dette området foreslås bebygget med flere bygninger som skal romme boliger og noen som blir boliger i kombinasjon med næring/kontorer og noe som blir næring/butikker/serveringssteder. Langs Ensjøveien strekker området seg ubrutt hele veien fra Rolf Hofmos gate og helt ned til torget som anlegges i enden av Gladengveien, en strekning på nærmere 120 meter.
Torget og bygningene rundt skal bli fremtidens Ensjø Sentrum. Det blir et stort torg med et vannspeil og får T-banen som nærmeste nabo. En del av S1 feltet vil bli en naturligdel av torget. Resten av S1 vil ligge høyere og bli bygget oppå T-banen.
Tomta er på ca 4.500 kvadratmeter og ligger på begge sider av t-bane linja. Det foreslås at det skal utvikles bygninger med til sammen 22.000 kvadratmeter arealer, der 17.500 kvadratmeter er boliger og 4.500 kvadratmeter skal være kontor/forretninger. Bygningene vil i hovedsak få høyder på 8,10 og 12 etasjer. (2 på 8 etasjer, 3 på 10 etasjer og et på 12 etasjer). To steder i bygningen som ligger langs Ensjøveien bryter man høydene med spalter ned til 5 etasjer, for å skape variasjon eller få luft og lys inn i på området.
Det høyeste punktet på bygningene vil få en kotehøyde på 93,80 som er over 11 meter høyere enn det nyeste bygget på området. Det er der Rema 1000 ligger og dette har en kotehøyde på 82,5meter. Det skal sies at mot torget, så er det plassert et bygg som er på 8 etasjer med kotehøyde på 81,80 meter. Dette blir omtrent like høyt som bygget på andre siden av gaten (Rema1000). Jeg mener at bygg på denne høyden (rundt kotehøyde 80) er akseptabelt for området og at det er bygningene som ønskes oppført på 10 og 12 etasjer som utgjør problemet i utbyggingen.
Jeg merker meg også at forslagstillerne i løpet av flere år har variert litt på høydene i prosjektet. I de første planene fra 2008 som ble presentert, hadde man bygg på 12 etasjer. I Senere planer fra 2009 var høydene redusert til 10 etasjer, men i 2011 er man tilbake med max høyder på 12 etasjer.
Les om saken fra november 2009 og se også Skanska sin egen presentasjon
Les saken fra mai 2009 med Skanska sine planer fra 2008
En klar og tydelig forutsetning for denne utbyggingen er også at det blir lagt et lokk over store deler av Ensjø T-bane stasjon. Hvis dette ikke skjer, så blir det ikke nok utearealer som kan forsvare en høy utbygging av området. Dette lokket skal bygges i forbindelse med en oppgradering av stasjonen som koster mer enn 100 millioner kroner. Les tidligere sak om Ensjø T-bane
På toppen av dette lokket skal det anlegges utearealer, som beboerne i boligene kan benytte. Her vil det kunne bli lekeplass og sitteplasser. Det blir også gangveier og trær gress som skal gjøre det hyggelig. Men det kreves mindre utearealer på dette området enn andre utbygginger. For dette området (tyngdepunktet) kreves det kun 15-20% utearealer, sammenlignet med minst 25% andre steder på Ensjø.
På Ensjø er det laget et helhetlig planprogram som regulerer hvordan hele området skal utvikles. Tyngdepunktet er det siste store reguleringsområdet som skal reguleres. I Planprogrammet som er vedtatt av bystyret i Oslo, er det tydelig slått fast at det for tyngdepunktet kan legges til grunn en totalutnyttelse (TU) av nettobyggetomt på høye 200-270% . Dette synet deles av Plan og bygningsetaten i Oslo kommune, som er regulerings myndighet. Les planprogrammet for Ensjø
Forslagsstillerne på tyngdepunkter (Eiendoms og byfornyelsesetaten, Skanska, Kolberg og noen mindre grunneiere) har foreslått en utnyttelse (TU) som ligger betydelig over 270%.(målt etter nettotomt, som beskrevet i planprogrammet) For feltet S1 er den foreslåtte en TU på 492%.
I høringer som er gjort er det ganske klar tilbakemelding fra de som representerer beboere i området at denne utnyttelsen og disse høydene ikke er akseptable. Jeg synes også at utnyttelsen og disse høydene ikke er bra for området, så her må forslagsstillerne for hele tyngdepunktet moderere seg betydelig.
Det er Plan og bygningsetaten som nå jobber med planskissen som er sendt inn av forslagstillerne. Det forventes at man i mars/april vil kunne få en innstilling fra Plan og bygningsetaten på hva de mener om planen, Når PBE har gitt sine kommentarer til planskissen, vil forslagsstillerne gå i gang med å utarbeide et reguleringsplanforslag. Når endelig reguleringsforslag foreligger vil dette bli sendt ut på offentlig høring, og planen vil presenteres i et åpent informasjonsmøte. Etter behandling i PBE går planen til politisk behandling. Les mer på Kommunens Ensjø sider
Som en oppsummering vil jeg mene at høyder på 8 etasjer er akseptabelt når disse ligger rundt kotehøyde 80. Høyder på 10 og 12 etasjer er ikke akseptabelt i dette feltet. En annen utfordring er at en ubrutt mur på 120 meter langs Ensjøveien kan bli oppfattet å være massiv og utfordrende. I planprogrammet så er det ikke godkjent lengere enn 70 meter uten at det finnes gjennomganger/passasjer.
Det kan kanskje høres rart ut etter å ha skrevet denne artikkelen å uttale at jeg er veldig positiv til mye av de endringene som skjer på hele Ensjø. Dette vil tilføre mye positivt til området i form av butikker og næring. Dette gir oss også nye parker, bedre infrastruktur og forhåpentligvis bedre bomiljø, samtidig som man skaffer flere boliger til folk.
Jeg er også for å sørge for at informasjon og konsekvenser av politiske vedtak skal være kjent før de fattes. Jeg mener at det er viktig å være med å påvirke hvordan utviklingen av nærmiljøet skal gjøres før det er for sent. Dette må nemlig ikke alene overlates til næringsinteressene som i hovedsak er ute etter å hente ut den kortsiktige økonomiske gevinsten av utviklingen.
Jeg oppfordrer dermed alle som er opptatt av nærmiljøet til å sette seg inn i saken og fremme sine meninger. Det er nemlig for sent å komme på banen når gravemaskiner og heisekraner plutselig er i gang med utbyggingen.
Se hvordan saksgangen er planlagt
Les sak om utbyggingen av 92.600 kvadratmeter på tyngdepunktet
Les sak om Levahn Mekaniske verksted
Utforsk Ensjø på egenhånd via bilder og film
