Da kommer boligprosjektet til Brødrene Jensen ut på ny offentlig høring. Sist gang de la ut prosjektet var i 2012 og da med boligtårn på 10 etasjer, men denne prosessen stoppet opp. Så i 2015 fikk de med seg utviklingsselskapet Stor Oslo Eiendom as og nå har man gjennomført en ny prosess og foreslår massiv økning i forhold til det tidligere prosjektet. Når det gjelder høyder så har man nå foreslått bygg med høyder på 18, 13 og 10 etasjer. I bunnen kan man lese tidligere saker om prosjektet.
I utlysningen står det sitat: «Ensjø Utvikling AS c/o Stor Oslo Eiendom AS foreslår å omregulere Ensjøveien 16-22 fra industri og grønnstruktur til bolig, næring og grønnstruktur. De planlegger å oppføre boligblokker i 6-18 etasjer og rundt 230 leiligheter totalt. I første etasje mot Ensjøveien foreslås det i tillegg næringslokaler. Forslaget innebærer også riving av kontor/garasjebygg i Ensjøveien 22 som ligger i regulert parkdrag.» sitat slutt
Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget fordi foreslått bebyggelse blir for dominerende og ikke bidrar til ønsket bymessighet på Ensjø. Planforslaget ivaretar heller ikke behov for barnehage i området. Plan- og bygningsetaten fremmer alternativ med barnehage, og hvor høyder og bebyggelsesstruktur er i tråd med overordnede føringer for området.
I sammendraget til saken står det sitat: «Ensjø Utvikling AS c/o Stor Oslo Eiendom AS foreslår å omregulere Ensjøveien 16-22 fra industri og grønnstruktur til bolig, næring og grønnstruktur. Alternativ 1 innebærer oppføring av boligbebyggelse på 6-18 etasjer. Det foreslås en utnyttelse på 20 500 m² BRA som vil gi ca. 230 boliger. Plan- og bygningsetaten mener reguleringsforslaget er vesentlig i strid med føringer for byutviklingen på Ensjø, blir for dominerende og bidrar ikke til ønsket bymessighet på Ensjø. Vi fremmer derfor eget alternativ. Etatens alternativ forholder seg til politiske føringer for Ensjø.» sitat slutt
Siden utbygger foreslår å bryte høyhus vedtaket og bygge et hus på 56 meter så finnes det regler som krever at det må utredes og fremmes et forslag som er hovedforslaget og det skal lages et forslag der man er innenfor 42 meters høyde og det skal lages en utredning der høydene er 28 meter. Derfor har det fremlagte dokumentet 3 forslag fra utbygger, men det kun forslag 1 som i realiteten er utbyggers forslag. Forslag nr 4 er plan og bygningsetatens alternative forslag.
Østreparkdrag ble regulert i reguleringsplanen for kjerneområdet i 2007 og resten av de private delene ble regulert i 2013. Det er verdt å merke seg at denne eiendommen ikke var med i reguleringen av kjerneområdet i 2007 og eierne motsatte seg og lagde betydelige utfordringer ved det siste reguleringsforsøket. Situasjonen med Østre parkdrag ble derfor betydelig belyst. Alle eiendommer som var med i reguleringen av kjerneområdet avgav frivillig eiendommen til grønne området mm. Langs Østre parkdrag har både Ragde, Selmer Eiendom og Kolberg motor avgitt arealer inn mot Østre parkdrag.
Plan og bygningsetatene skriver dette om Østre parkdrag: sitat «For å sikre arealer til Østre parkdrag har tilgrensende eiendommer på begge sider avgitt arealer til grøntstrukturen. Vi mener at også Ensjøveien 16-22 må avgi tilsvarende areal slik at parkdraget kan fullføres ned mot Ensjøveien med samme bredde som lenger nord. Forslagsstiller argumenterer med at store deler av eiendommen (Ensjøveien 22) allerede er avgitt til grøntstruktur. Dette mener vi ikke er en riktig fremstilling. Denne eiendommen har vært regulert til grøntstruktur siden 1942, og var altså allerede regulert til grønstruktur da eiendommen ble kjøpt av Brødrene Jensen i 1955. Bebyggelsen i Ensjøveien 22, som skal rives, ble tillatt oppført i grøntdraget mot at taket ble opparbeidet som en del av parkbelte.» sitat slutt
Utbyggerne har ikke hørt på tidligere signaler og nye signaler fra Plan og bygningsetaten og fremmet et urealistisk og meget stort prosjekt i Ensjøveien 16 til 20. Derfor oppleves det som drastisk når plan og bygningsetaten fremmer et alternativ som sier at bygningene max kan være 7 etasjer høye. Noe som forøvrig er i tråd med planen for kjerneområdet som sier max 7 etasjer.
PBE sier det slik sitat «Høyde må reduseres og tilpasses omkringliggende bebyggelse og følge overordnet prinsipp i Planleggingsprogrammet for Ensjø. Planområdet er i Planleggingsprogrammet for Ensjø definert som Kjerneområdet med retningsgivende utnyttelse på 150 – 200 % BRA og 5 – 7 etasjer. Det foreslåtte prosjektet har en utnyttelse på 293 % BRA og høyder på 6-18 etasjer, og blir derfor langt høyere enn retningslinjene i Planleggingsprogrammet for Ensjø. Foreslåtte høyder er for øvrig også i strid med Høyshusstrategi for Oslo, da dette området ikke er utpekt til område for etablering av høyhus.» sitat slutt
Foreslått bebyggelsesstruktur med lameller bidrar ikke med den bymessigheten og offentlige karakteren denne delen av Ensjøveien skal ha. Dessuten er Ensjøveien støyutsatt og lamellstrukturen gir særlige utfordringer for støy og bokvalitet. Utnyttelse og høyder er for høy og gir for store negative konsekvenser for både tilliggende parkdrag og bebyggelse. Høydene må derfor reduseres slik at bebyggelsen blir en del av den planlagte enhetlige bebyggelsen på Ensjø. Bebyggelsen er dessuten plassert for langt ut mot Østre parkdrag og vil derfor svekke sammenhengen i offentlige forbindelsene i området. Utearealene er for små i forhold til antall boliger som foreslås, og vi mener at planområdet har potensial for bedre utearealer og bokvalitet enn det som er fremvist i planforslaget. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget og fremmer derfor eget alternativ.
Dette er en meget komplisert sak med lang historie og mange kompliserende detaljer og dokumenter. Det blir umulig å ta med alle ting i denne saken. Derfor oppfordrer jeg til å lese plandokumentet. Se på tinglyst dokument fra 13 januar 1955 om østreparkdrag.
Ensjøveien 16-22 er lagt ut på offentlig høring og hvis man som nabo, tilliggende sameier eller borettslag ønsker å unngå ytterligere et høyhus i Ensjøveien så man benytte denne muligheten. Det er også viktig å forsvare at Østre Parkdrag ikke blir mindre eller dårligere som rekreasjonsområde, dette gjelder for oss om bor her nå og for fremtidige beboere på Ensjø.
Det er ikke tvil om at det alternative forslaget nr 4, er det beste i denne saken. Men jeg synes at 20% areal avsatt til uteoppholdsareal er litt lite. Ser at man i det forslaget(4) er det lagt til grunn at det i kjerneområdet skal være max høyder på 7 etasjer.
Høringsfristen er satt til 20.november!
PS! Jeg som skriver Ensjø Aktuell Informasjon er nabo med direkte utsyn til planområdet i denne saken!
Se hele utlysningen på plankunngjøringer
Les tinglyst dokument fra 1955
Les tidligere sak på Ensjø aktuell informasjon fra oktober 2016 om dette prosjektet
Les tidligere sak på Ensjø Aktuell informasjon fra juni 2015
