Informasjonsmøte om Tyngdepunktet ble avholdt på Ensjø mandag 2 desember!

Tyngdepunktet alt 5 pbe

Det er veldig flott at kommunen og kommunens etater benytter denne direkte formen for kommunikasjon/informasjon med byens befolkning. I hele prosessen rundt Ensjø og Ensjøområdet har man ganske aktivt benyttet åpne møter for å informere om aktuell saker og problemstillinger. Jeg tror at dette skaper bedre forståelse og kunnskap om hva som skjer i lokalmiljøet for alle parter.

Jeg som skriver Ensjø aktuell informasjon var dessverre ikke tilstedte på møtet i går, men skriver her om møtet basert på tilbakemeldinger som er gjort til meg. Jeg har også lagt inn kommentarer og innspill som står for min egen regning.

For en person som har litt kunnskap om Tyngdepunktet, så må det vel sies at det kanskje ikke dukket opp mye informasjon som ikke allerede var kjent fra før, men det er interessant å få det presentert fra de som har jobbet med forslagene og få deres syn direkte.

Til møtet på Fyrstikkalleen skole (F21) var det dukket opp ca. 60 personer.

Møtet startet med en kort introduksjon av Lars Frang fra Eiendoms og utviklingsetaten(EBY). I hovedsak om hva møtet skal handle om og om prosessen videre.

Deretter presenterte Anders Solheim (EBY) bakgrunnen for prosessen fra 2005 til nå og hva som vil skje videre. Han hadde også en kort gjennomgang av de 5 alternative planforslagene som foreligger.

  • Alternativ 1, kalt hovedalternativet, foreslår å rive Levanhs Mekaniske verksted og inneholder høyder på opp til 60 meter. Dette er utbyggernes hoved ønske!
  • Alternativ 2 foreslår bevaring av verkstedet og høyder opp til 60 meter.
  • Alternativ 3 er likt alternativ 1, men uten høyhus, dog høyder opp til 42 meter
  • Alternativ 4 er likt alternativ 2, men uten høyhus, dog høyder opp til 42 meter.
  • Alternativ 5 er Plan- og bygningsetatens alternativ med bevaring av verkstedet og høyder opp til 42 meter.

Så var tiden kommet til at representanter for utbyggerne skulle komme med sine innspill. Her er det greit å kjenne til at det er 5 grunneiere på området. Disse er Oslo kommune v/ Eiendoms og byutviklingsetaten (EBY) eier ca. 40%, Skanska eier ca. 35% og andre aktører Kolberg motor, Consolidator og Bjørn Nordby eier til sammen ca. 25%. Det kan også være greit å kjenne til at EBY har en avklart holdning at Skanska skal kjøpe kommunens eiendom, når den er ferdig regulert (Ukjent pris).

Som hovedrepresentant for grunneierne så presenterte Jørgen Næss fra Skanska tankene rundt planforslagene. Det er kanskje en utakknemlig jobb å presentere et forslag som de fleste er kritisk til. Forslagstillerne har gått inn for alternativ 1 som sitt hovedalternativ. Det inneholder 17 etasjers høyhus (59 meter høyt) og kraftig utnyttelse av området, Rivning av verneverdig bygning. Denne presentasjonen hadde nok potensiale til å kunne vært løftet litt for å skape interesse. Men så kan det jo hende at dette forslaget ikke er det forslaget som Skanska tror mest på(?).

Utnyttelsen av området har ligget fast men de har i hele prosessen fra 2007 variert mellom høyder 10 og 12 etasjer i tyngdepunktet. De har tidligere fått massiv motbør mot dette fra naboer, sameier og PBE. Så det kom som en stor overraskelse at man økte høydene til 17 etasjer i april 2013. Det kan jo være slik at man satser på at 17 blir redusert til 12 etasjer og ikke lavere.

Som representant for Kolberg Motor (tredje største grunneier) så presenterte Kristin Jarmund svært overbevisende og med innlevelse tankene og prosessen rundt utviklingen av K1.

Dette prosjektet er et rent næringsbygg i to hoveddeler et høyhus på 14 etasjer (59 meter høyt) og en lavere del som breier seg mere utover tomta. Her forslår man mange positive elementer inn i bygget for lettere å selge dette inn. Dette bygget fremstår mer arkitektonisk interessent og riktig. Noe som grunneieren vil være stålt av å eie i mange år fremover.

Dette bygget har også variert mellom høyder på 10 og 12 etasjer. De har på samme måte fått motbør mot dette fra naboer, sameier og PBE. Så det kom som en stor overraskelse at man økte høydene til 14 etasjer. Det kan jo være at man satser på at 14 blir redusert til 12 etasjer og ikke lavere.  Dette bygget har etter min mening det eneste som har potensiale til å være et signalbygg på Ensjø!

Prosessen har kommet så langt at utbyggerne har fremmet sine forslag til planer (april 2013) og da er det Plan og bygningsetaten (PBE) i Oslo kommune som går igjennom forslagene som skal ut på høring og i dette tilfellet var det så store avvik mellom utbyggerne sitt forslag og det PBE kunne stå inne for at PBE har laget et eget alternativ.

Dette alternativet ble presentert av Magnus Boysen (PBE) som orienterer om PBEs sine handlinger og alternative planforslag. Dette kan sammen dras til omtrent dette:

PBE uttaler at forslagstillers forslag er for tett og har grad av utnytting som er langt over maksimalt 270 % fastsatt i Planleggingsprogrammet på Ensjø. Alternativ 1-4 er ikke forenlig med krav til bokvalitet og utearealer. PBE reduserer i sitt forslag den totale utnyttelsen fra 93.200m2 til 80.800m2, som er en reduksjon på 13.200 kvadratmeter bebygd areal.

PBE godtar ikke at det bygges høyhus på tyngdepunktet og tillater dermed ikke bygninger over 42 meter. Dermed godtar man ikke at høyhusvedtaket i Oslo kommune brytes. ( 42 meter = 12 etasjer)

PBE følger opp byantikvaren og går inn for å verne Ensjø teglverk/Levhans mekaniske verksted som en historisk bygning på Ensjø.

PBE uttaler også at forslagsstillerne legger til grunn en utearealnorm som fraviker sterkt fra PBEs forslag til utearealnorm. Alternativene 1-4 vil i praksis bety at det meste utearealet legges på private balkonger og tak. Arealet på bakken vil ikke gi tilstrekkelige kvaliteter i aktivitetsarealer for større barn.

Presentasjonene tok tilsammen i underkant av 1,5 timer. I spørsmålsrunden og diskusjonen i etterkant av presentasjonene, som varte i ca. 40 minutter. Er det kanskje den klare og tydelige konflikten og uenighetene mellom utbyggerne ved Skanska/EBY og representantene fra PBE, særlig når det gjelder spørsmål som utnyttelsesgrad og høyder som sitter igjen etter møtet.

Det er imidlertid interessent å se at Kommunen sitter på flere sider av bordet i denne saken. Dette er kanskje mest utfordrende for utviklingsbyråden Bård Folke Fredriksen som får denne saken på bordet våren 2014.

Han er byråden som håndhever byutvikling og har ansvaret for planprogrammet for Ensjø vedtatt av bystyret 2004. Samtidig er han byråden som skal selge kommunal eiendom til utbygger Skanska. Det er ingen tvil om at Skanska betaler mer for eiendommen om de kan bygge mye enn om de kan bygge lite. Han er også byråd for PBE som skal håndheve regler og forvaltningen av regelverket.

Men tilslutt er det likevel bystyret som skal vedta den endelige reguleringsplanen.

Forslaget er ute på høring og alle kan faktisk sende inn innspill til denne planen. Men det er nok mest aktuelt at enkeltpersoner eller grupper alternativt borettslag og sameier lokalisert til området Ensjø og Kampen sender inn innspill.

Innspill og kommentarer sender du til Plan og bygningsetaten per post eller per e-post. Merk posten/e-posten “Ensjø – Tyngdepunktet” og saksnummer 200507086. Post sendes til: Plan- og bygningsetaten, postboks 364 Sentrum, 0102 Oslo. Trykk på e-postlenken for å sende til postmottak@pbe.oslo.kommune.no. Husk fristen 23.12.2013.

Her følger noen av mine egne betraktninger

Plan og bygningsetatens forslag er veldig bra på de fleste områdene, men de har ikke tatt ordentlig grep når det gjelder høyder. Men når man lager et alternativ så må de forholde seg til max utnyttelse. Selv om man nok ønsker å gjøre mere.

Den tidligere fremlagte skissen (sendt inn i slutten av 2011 der byggene hadde høyder på 12 etasjer) har blitt behandlet og diskutert og i planforum i mai 2012, der hadde man samlet alle involverte i møte og gikk igjennom saken. I referatet fra dette møte kommer det fram at Plan og bygningsetaten sin tilbakemelding til utbyggerne i tyngdepunktet på Ensjø er: Følg planprogrammet, det er ikke mulighet for høyere TU enn 270% netto tomteutnyttelse og flere bygninger i forslaget må kuttes med 2-4 etasjer. Noen bygninger må endres eller fjernes. Klart nei til høyhus over 42 meter.

PBE er tydelig på at høyde på bygningsmassene mot Ensjøveien i felt S1 må senkes fra 10 til 7 etasjer og spaltes opp med lavere høyder for å sikre balanse i gaterommet mellom bygninger på begge sider av Ensjøveien

Les referatet  fra planforum her

Det er derfor fortsatt nødvendig å påpeke at flere av byggingene er for høye, selv om PBE har redusert dette noe i forhold til alternativ 1.

  • Spesielt må det påpekes at 12 etasjer (42 meter) i felt S1 på hjørnet Ensjøveien/Rolf Hofmos gate er for høyt og må reduseres ned fra kote 97,5 til kote 91,5 som da blir 10 etasjer.
  • Det samme gjelder 12 etasjer i felt B2 ved gjøvikbanen mot Kampen og må reduseres ned fra kote 93 til kote 87 som da blir 10 etasjer.
  • Det samme gjelder 10 etasjer i felt K1 i Ensjøveien 17. Dette bygget bør også l reduseres ned fra kote 101,7 til kote 95 som da blir 9 etasjer (næringsetasjer er høyere en bolig etasjer).

Det som er viktig å få med er at eksisterende bygninger som ligger rundt har betydelig lavere høyder. Jeg er bekymret for hvordan bygninger på 17,14 (grunneiernes forslag) og selv 12 etasjer i PBE sitt forslag på et lite og trangt område passer sammen med eksisterende bygninger som er fra 2 til 7 etasjer i dag. I den ene enden av området finner man rekkehus i 2 etasjer på Kampen haveby ett annet sted boligbygg på 6 etasjer som ligger tilhørende Rolf Hofmos borettslag og næringsbygg på 4-5 etasjer på motsatt side av Ensjøveien.

Plan og bygningsetaten har fremmet et godt kompromiss forslag, som med litt justering på høyden til 3 bygg kan bli et veldig bra forslag for Ensjø. Det må sikres gode arkitektoniske kvaliteter og gode offentlige rom utearealer og bokvalitet som alle kan leve i.

Les mer om møtet på Ensjøsidene til Oslo kommune:

Last ned presentasjonene fra møtet her

EBY sin presentasjon

Skanska sin presentasjon

Kolberg sin presentasjon

Plan og bygningsetaten sin presentasjon