Ferd har redusert og justert planen for Ensjøveien 3 til 5 etter innspill fra Plan og bygningsetaten og bane Nor!

ensjøveien 3 2018 b Ensjøveien 3 til 5 002

Da tar vi nok en gang turen innom Ferd sitt boligprosjekt i Ensjøveien 3 til 5. Prosjektet var ute til offentlighøring i august i 2017 og pådrog seg en stor mengde innspill og det hadde faktisk gått så langt at Plan og bygningsetaten valgte å fremme et alternativt forslag til prosjektet.

Så kom det som lyn fra klar himmel at utbyggerne hadde oversett et innspill fra Jernbaneverket (Nå bane NOR) om at man planla å bygge boliger for nærme Gjøvikbanen. Dette utløste noen utfordringer.

Nå har Ferd og deres arkitekter omarbeidet litt på prosjektet akkurat så mye at Bane Nor i brev datert 18.mai har trukket sin innsigelse mot prosjektet. Endringen går ut på at man har trukket bygningen lenger unna Jernbanelinjen. Men ifølge dokumentasjon må det gjennomføres en begrenset høring på denne endringen. Så jeg regner med at naboer til prosjektet vil motta henvendelse om dette snart.

Det kan også se ut til at utbygger også har tatt grep på noe av det som gjorde at PBE fremmet alternativt forslag. I PBE sitt alternative forslag som jeg har skrevet om tidligere het det slik: «så er de største utfordringen om dette prosjektet følger intensjonen i planleggingsprogrammet for Ensjø og da spesielt med fokus på høyder og utnyttelse. Det har også vært et spørsmål om dette prosjektet utfordrer Kampen parken og Den gamle trafostasjonen som fokuspunkt. Etter flere runder med dialog med utbygger så har Plan og bygningsetaten kommet fram til at de vil fremme eget forslag og det mest drastiske grepet er å gå fra 10 til 6 etasjer.

PBE skriver i dokumentet at alternativ 2 har samme formål som forslagstillers alternativ, dvs sentrumsformål (bolig, næring), offentlig torg og gang/sykkelvei. Forskjellene er følgende, Bebyggelsen er plassert ut mot Ensjøveien, og redusert fra 6-10 etasjer til 5 etasjer med tilbaketrukket 6. etasje. Plassering av bebyggelse i eget gårdsrom er justert og redusert i høyde fra 4-6 etasjer til 4- 5 etasjer. Det sikres næring i første etasje ut mot Ensjøveien. Det er lagt inn bestemmelse som sikrer at 1. etasje forholder seg til at Ensjøveien ligger i en bakke langs planområdet.»

I dokumentasjon fra slutten av mai 2018 skriver utbygger i forberedelse til den begrensede høringen følgende: «Bebyggelsen mot vest er flyttet til avstand 20 m fra spormidte langs Gjøvikbanen i tråd med tilbakemeldinger gitt av Bane NOR. Underjordiske anlegg og teknisk infrastruktur kan ikke etableres nærmere enn 15 m. Dette gir et større sammenhengende solfylt uteareal (SFUA) for lek og opphold mot utsikten i vest i likhet med PBE’s alternativ 2.

Bebyggelsen mot øst er trukket noe nærmere Ensjøveien og mer i samsvar med PBE’s alternativ 2. Hovedstrukturen er beholdt for å opprettholde variasjon i fasadeuttrykk og gir mulighet for forskjellig typologi samt avstand mot bebyggelse på motsatt side av Ensjøveien. Bestemmelser sikrer at balkonger eller andre bygningsdeler ikke går utover byggegrense mot Gjøvikbanen eller Ensjøveien.

Høyder på bebyggelsen langs Ensjøveien er redusert til 5-7 etasjer og samsvarer med høyder i planleggingsprogrammet og alternativ 2. Bebyggelsen mot Gjøvikbanen er justert til 5 og 6 etasjer.»

Tidligere forslag fra utbygger hadde 16.700 m2 med utnyttelse på 241 prosent som ville gi 198 boliger. Plan og bygningsetaten sitt alternative forslag var på 12.180 m2 med utnyttelse på 181 prosent som ville gi 145 boliger. Nå har utbygger redusert sitt forslag til 15.400 m2 noe som fortsatt gir en stor avstand til PBE sitt alternativ. Utbygger ligger også fortsatt en etasje høyere enn det PBE har antydet som max høyder.

Men utbygger har med dette kommet et lite stykke i retning av PBE sitt alternative forslag og det skulle ikke forundre meg med litt til justeringer, så kan det hende at PBE sender saken over til politisk behandling med en omforent innstilling.

Ensjø aktuell informasjon har flere ganger skrevet om taktikken fra utbyggere og grunneiere som bygger ut på Ensjø. De er godt kjent med Ensjøplanen og kjenner godt til Plan og bygningsetaten sitt utgangspunkt. Likevel klemmer man til med urealistisk høye utgangspunkt. Når de møter motstand (som de forventer kommer) så forhandler de seg nedover i høyde og utnyttelse. De gjør alt som står i deres makt for å komme ut litt høyere enn det som står i de vedtatte planene og det PBE følger opp.

I dette aktuell prosjektet starte utbygger opp med 10 etasjer (på det høyeste) og 18.000 m2 etter 2 år er de nå nede i 7 etasjer og 15.400m2. Plan og bygning argumenterer for 6 etasjer og 12.180m2

Jeg tenker på hvor mye arbeidstid hos plan og bygningsetaten som kunne vært spart og benyttet på andre viktige oppgaver og utbygginger om man ikke konstant hadde blitt utfordret på planer og vedtak.  Dessverre er det slik at utbyggere ikke drives av tanker om sosialboligbygging eller ønsker om å skaffe folk en rimelig bolig. De drives av muligheten for maksimal fortjeneste innenfor rammen av det markedet vil betale, derfor skal alt utfordres og det spiller ingen rolle at det offentlig må jobbe mye med prosjektene når utbyggere jakter på maksimal fortjeneste.

Vi får se hva som blir resultatet i denne saken. Den skal etter planen sendes over til politisk behandling i slutten av september. Når det gjelder den begrensede høringen så kommer nok den ganske snart, så da får naboer som mottar denne følge med!

Les brevet fra Bane Nor der innsigelsen trekkes

Les dokument fra utbygger om den nye posisjonen

Se skissene av det nye utformingen

Les om Bane Nor sin innsigelse

Les tidligere sak om prosjektet da det ble lagt ut på offentlighøring

 

Bildene viser nåværende forslag og bilde fra tidligere forslag!

ensjøveien 3 2018 c ensjoveien-3-bilde

ensjøveien 3 2018 b ensjoveien-3-ill

ensjøveien 3 2018 e ensjøveien-3-utbygger