Boligprosjekt i Malerhaugveien 25 på Ensjø kommer på offentlig høring for andre gang i løpet av 3 år. – PBE vil ha lavere høyder!

M25-ny-juli-2014 m25 ny 2018 skisse

Da er det klart for andre runde med offentlig høring på Malerhaugveien 25. Ensjø Aktuell informasjon har tidligere skrevet om at dette boligprosjektet var ferdig regulert i desember 2015. Men så kjøpte Neptun Properties opp hele prosjektet for 200 millioner kroner og startet opp ny regulering.

Nå er dette nye prosjektet klart for offentlig høring. I dokumentene så skriver plan og bygningsetaten i sammendraget. «Forslagsstiller foreslår å omregulere Malerhaugveien 25, for å øke utnyttelsen og tilrettelegge for en mer bymessig struktur. Formålene er de samme som i gjeldende regulering fra 2015; bolig, forretning, kontor, bevertning og tjenesteyting.

Det foreslås bebyggelse i 5-7 etasjer plassert mot gate med uteoppholdsareal i gårdsrommet. Forslaget gir 300 boliger, en økning på 80 boliger fra gjeldende regulering. I krysset Malerhaugveien og Grønvoll allé foreslås forretning, kontor, bevertning og tjenesteyting, men det sikres ikke i forslaget. Det sikres etablert en allment tilgjengelig gangforbindelse nord og øst for eiendommen.

PBE er svært positive til det nye plangrepet som vi mener i større grad vil bidra til å bygge opp under Malerhaugveien og Grønvoll allé som gaterom å styrke den urbane strukturen på Ensjø, samt gi gode skjermede uteareal for boligene. Vi er derimot kritiske til de foreslåtte høydene som vi mener strider mot planleggingsprogrammet for Ensjø. Plan- og bygningsetaten har derfor utarbeidet et alternativ 2 med lavere høyder.»

Kort for talt har utbygger endret hele planen til å ikke være 6 frittliggende bolig blokker til å bli mere kvartalsbebyggelse (se bilde gammelog ny regulering øverst i saken) samt at de har forsøkt å øke antall kvadratmeter som kan bygges. I den gamle reguleringen var det gitt tillatelse til å bygge 16.446 kvadratmeter med bolig. Neptun Properties har i det nye forslaget øket dette til 20.000 kvadratmeter. De har forholdt seg til høyder på 5 etasjer unntatt i hjørnene der man har øket til 7 etasjer.

Plan og bygningsetaten fremmer et eget forslag som i korthet går ut på at 3 av de fire hjørne tårnene tas med til 5 etasjer og at man akseptere at hjørnet Grønvoll alle/malerhaugveien kan akseptere 6 etasjer som et signalellement. I plan og bygningsetaten sitt forslag er antall kvadratmeter på 18.000 kvadratmeter. Dette er ca 1500 mer enn den tidligere regulerte utnyttelsen fra 2015.

Jeg synes begge prosjektene var gode. Det siste forslaget gir et tydeligere byrom med en kvartalsløsning og et stort uteareal inne i prosjektet. Jeg er også enig med PBE om at man må følge planprogram for Ensjø, slik man også var tydelig på i den forrige reguleringen. Plan- og bygningsetaten kan ikke se begrunnelsene for markering i sju etasjer i hvert hjørne og mener de bør reduseres til 5 etasjer, lik resten av bebyggelsen. I Grenseveien 91 er det en pågående sak, hvor det planlegges skole. Sol- og skyggediagrammene som følger saken viser at det blir vesentlig mer skygge enn gjeldende regulering.

PBE mener det kan forsvares høyder i seks etasjer mot i krysset Malerhaugveien og Grønvoll allé fordi det er et viktig kryss langs Nordre tverrforbindelse og det sikres etablert en plass som har potensial for å bli et ny møteplass i området.

I dokumentene kan man lese at utbygger ønsker å kutte ned de to siste gjenværende store trærne i Grønnvoll alle, men dette går PBE imot og ønsker at disse skal stå!

Det er ingen tvil om at utbygger i dette prosjektet spekulerte kraftig på å kunne utvide prosjektet med mange kvadratmeter, når de kjøpte dette prosjektet for 200 millioner kroner. De ønsker selv en økning med 3500 m2, men plan og bygningsetaten gir dem kun ca 1500 m2 ekstra. Hvordan prosjekt økonomien blir i dette prosjektet gjenstår å se.

Det som kanskje vekker mest bekymring med forslaget er at det nå legges opp til betydelig flere små/mindre leiligheter enn i tidligere forslag. I vedtatt reguleringsplan hadde daværende utbygger planlagt 188 leiligheter fordelt på 16.446 m2. I ny regulering vil forslagstiller presse inn 300 leiligheter på 20.000 m2 og i Plan og bygningsetatens forslag er det 270 leiligheter på 18.000 m2

Det at antallet leiligheter øker så mye må bety at det legges opp til mange flere mindre leiligheter og det spørs om Ensjøområdet er tjent med dette. Tar man gjennomsnittet på 16.446 m2 delt på 188 leiligheter så er det 87 m2 per leilighet i gammel regulering. Tar man oppsettet til PBE så skal det være 18000 m2 delt på 270 leiligheter så er gjennomsnittet 66 m2 per leilighet.

Uansett så satser jeg på at Plan og bygningsetatens forslag blir tatt til følge, men det kan jo hende at etter den offentlige høringen ender opp med et kompromiss mellom utbygger og PBE.

I løpet av noen dager blir høringsdokumentene lagt ut offentlig og da har alle enkeltpersoner, borettslag og sameier i nærheten muligheter til å komme med innspill på denne saken.

 

Les hele dokumentet som legges ut på høring

Les tidligere sak om dette prosjektet

Les om at Neptun Properties kjøper eiendommen

Les om den første reguleringen av eiendommen

 

m25 ny 2018 m25 ny 2018 gård